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签完合同等过户 房价高企卖方反悔 一场“斗智斗勇”的购房纠纷 [复制链接]

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    老李(化名)和老伴平时省吃俭用,一直想把目前住了几十年的小房子改成大房子,改善一家的居住环境,不过,看看市场上的房价,再看看自己账户上的数字,一直下不了决心。

  去年底,看着一天一个价的房市,加上听说今年zf对部分城区实施有机更新,老李感觉不能等了,再等下去,自己攒的那点钱能“匹配”的房屋面积就更不值一提了。
  于是,老李通过房产中介和熟人介绍,在城区到处寻找合适的房源,新楼盘、二手房都在考虑范围内。终于,在今年1月初,他在一家房产中介的推介下,看上了城区某高档小区的一处房源。
  虽然要花费半辈子的积蓄,但购置新屋毕竟是一桩喜庆的事。然而,后面发生的事却让老李始料未及,不仅高兴事变成了闹心事,而且整个事情的经过还会让人联想起电视里侦探片的情节……
  签了购房合同的空房子竟然“已出租
  房子的主人是郭某(化名),六七年前买进这套房子的时候,就是为了投资,因此一直空着。去年见房市火爆,才挂牌售。
  通过现场看房,老李感觉这套房子的位置、户型、价钱都挺合适,便拍板购买。在中介的牵线下,双方经过讨价还价,最终签订了购房合同,约定房价108万元,首付78万元,另30万元采取按揭方式支付,走的是公积金贷款的渠道。因为买卖双方都很诚心,购房合同中便没有约定合同解除的条款和违约责任的承担。
  为了防止夜长梦多,老李抓紧时间办理贷款手续。今年,2月中旬,按揭审批手续就通过了,只需郭某协助办好房屋过户手续,老李就可以办理房屋抵押贷款手续,30万元余款就能很快直接打进郭某的账户。
  没想到的是,这笔看上去顺风顺水的交易却在短短半个月的时间里,发生了变化。用老李的话说,“也就是过了个年”,整个方向就变了。
  按揭审批手续办下来后,老李和中介公司就多次催促郭某办理过户手续,但郭某一直以各种借口逃避、拖延,就连老李提出愿意在原先约定的房价上适当加码,他也不愿意办理过户。到后来,实在拖不过去了,郭某才道出了令老李目瞪口呆的“实情”——这房子早在一年多前就出租给别人了,目前还在租赁期,而租客听说郭某要售房子,也表达了购买的意愿,根据法律规定,租户对于租赁的房屋在同等条件下具有优先购买权,所以,“不好意思,我只能卖给他而不能卖给老李你了”。不仅如此,郭某还请了律师来处理此事,与老李对接解除合同的事宜。
  老李懵了,这怎么可能,看房的时候那房子明明是空房啊,而且在交易过程中,郭某和中介也一直没提过这房子已经出租,怎么现在合同都签了,房子却变成出租房了?再一打听,这套房源的市场价比一个月前涨了近一倍,这时老李似乎意识到了什么。于是在反复交涉无果的情况下,3月初,老李也请了律师,决定走法律程序,要求郭某协助办理产权过户登记手续。
  双方“斗智斗勇”,一则限购规定成为解扣钥匙
  起诉前,对方律师还在通过电话联系老李,不断强调房屋已经出租,还出示了“租户”发给郭某的一封“行使优先购买权通知函”,表示“法律有规定,你就算打官司也赢不了”。殊不知,这些话已经被老李通过电话录音保存了下来,而这正是本方律师教他的第一招。
  起诉后,本方律师即向法院申请对涉案房屋进行财产保全,防止郭某将该房屋加价售给他人,同时申请法院对涉案房屋的大门贴上封条,防止郭某将该房屋出租给他人,避免将来交房困难。
  之后,双方开始了“斗智斗勇”,一方想尽方法要让“房屋出租”落到实处,而另一方则通过收集各方面的证据来证明对方是假出租之名行毁约之实。
  本方律师首先打听了郭某口中那名“租客”的身份。果不其然,这“租户”与郭某是表亲关系,而且在该小区本身就有一套住房,根本没必要再租一套,这不得不让人怀疑其中有猫腻。
  此后,本方律师开始了一系列调查。比如让中介公司出具证明,在陈述事件经过的同时,确认该房屋在购房合同签署前一直处于空置状态;比如拉出了起诉前两年多时间内该处房屋的水费、电费清单,上面显示用水量、用电量近乎于零,证明没有人员生活的痕迹……
  而就在这段时间里,郭某方也没有闲着,不仅向法庭提交了房屋租赁合同,以证明该房屋在一年前已出租给他人,还提交了一批照片,在照片上,那间房屋里竟然凭空多出了一张小桌子、两张椅子和一张平板高低床,而在起诉前,这明明是一间没有任何设施生活的空房。
  怎么证明这些物件是在房屋查封后,郭某方偷偷搬进去的?本方律师再次想到了电量表,重新查询后发现,原先一直没有变化的用电量,在315日那天蹊跷地上升了一度电,之后又归于平静。很明显,315日那天这间房屋里有人员活动。于是,律师申请法院向小区物业调看那一天的监控录像。但是,很遗憾,该小区没有在楼道口安装摄像头,而小区大门处的监控探头也因为使用时间较长,拍摄的影像非常模糊,基本无法辨认内容。
  事情似乎陷入了僵局。本方律师不甘心,继续按照自己的节奏调查,终于让他发现了一个制胜的理由——那名“租客”,也就是郭某的表亲,其在杭州市区还有一套房产,也就是说,在他名下已经有了两套房产,根据杭州市的房屋限购规定,他已无法行使优先购买权来购置第三套房产。
  这一情况的查明,加上之前调查所得的证据,彻底让郭某方没了辩解的理由,最终只能接受法院的调解,同意继续履行与老李签订的合同,一场历时半年多的购房纠纷就此尘埃落定。
  【律师点评】
  本案例是一起房屋买卖合同签订后,因房价高涨而出卖人恶意毁约不愿履行合同的典型案例。
  合同的解除分为法定解除和约定解除,房价高涨显然不属于法定解除的理由。本案中,双方签订的房屋买卖合同中并没有约定合同解除的条件和违约责任的承担,因此出卖人不能任性地单方提出解除合同,也就是说,已经签订的合同不是你想解除就能解除的。
  其次,尽管我国《合同法》规定了房屋承租人在同等条件下具有优先购买权,但如果是在出卖人(出租人)已经与买受人签订了房屋买卖合同之后再主张优先购买权的,是无权请求确认房屋买卖合同无效的,只可以请求出卖人承担赔偿责任。
  本案中,出卖人企图虚构房屋已出租的事实,不仅因漏洞百出导致最终徒劳无功,而且出卖人及所谓“承租人”的行为甚至已涉嫌妨害作证罪和帮助、伪造证据罪。案件审理中,若法庭根据相关证据查明可能存在伪造证据、虚构事实的情况,可以将案件移送公安机关立案侦查。
  这个案例清楚地提醒我们,在行使权利和履行义务时,我们应当遵循诚实信用原则,作为一名理性的社会人,应具备起码的契约精神,绝对不能做触犯法律底线的事情。
  【相关法条】
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条:诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任:()伪造、毁灭重要证据,妨碍人民法院审理案件的……
  《中华人民共和国刑法》第三百零七条: 以暴力、威胁、贿买等方法阻止证人作证或者指使他人作伪证的,处三年以下有期徒刑或者拘役;情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑。帮助当事人毁灭、伪造证据,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役。
《关于防范和打击虚假诉讼的若干意见的通知》【浙检发民字〔20175号】第六条:人民法院、人民检察院在办理案件过程中,根据证据反映的情况,发现当事人有虚假诉讼犯罪嫌疑的,应当将案件材料移送公安机关或者有关侦查机关。(富阳日报)
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