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绝版金沙湖宅地来了,最终保本房价或到34562元/平方米! [复制链接]

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楼主  发表于: 03-28
— 本帖被 admin 设置为精华(2019-03-28) —
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地块现场照片


我们期待已久的金沙湖宅地,差不多8年多了吧,将在下个月的16号迎来其正式挂牌,挂牌编号“杭政储出【2019】19号”地块,即之前消息中由JS0410-10、11、12、13四块商业商务用地合并,且地块性质调整为居住用地的JS0410-R21-10地块。出让时间为2019年4月26日

注:具体情况以《挂牌出让文件》和出让合同为准


该地块北侧正是杭州目前最大的人工湖——金沙湖,目前金沙湖二期三期也已竣工,将与已开放的金沙湖一期连接成一个总占地970亩的大型景观公园。其中湖体面积464亩,蓄水量达130万立方米。

金沙湖景


除了景观,地块周边商业有龙湖金沙天街、下沙银泰城及在建印象城,医院配套有邵逸夫医院下沙园区,可谓高端配套一应俱全。交通方面,地块东临海达路,南北直通城市主干道德胜高架和下沙路,距离地铁1号线金沙湖站也仅500米左右。

地块区位图


挂牌出让的发布公告,今天已出现在浙江省土地使用权网上交易系统网站上了。


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金沙湖板块内二手房的成交,在去年达到顶峰,名城湖左岸4.6万的单价,仍让人记忆犹新;按整个板块来看,均价则在3.3-4.3万/㎡的范围之间。

而将要挂牌的土地附近,东岸嘉园(经济适用房)的二手房交易均价目前则在3万/㎡左右。



之前我们曾在很早的时候做过一个预测,说是该地的成交楼面价大概率会成为新的下沙地王,超过龙湖在大学城北,也就是现在的春江天越那块地的楼面价:1.6万/㎡。

这是在当时几乎没有任何其他信息的情况下臆测的。
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现在终于有了地块的规划指标概况,我们也就确切地知道了该地的楼面起价:20215元/㎡。而且我们需要知道的是,该地还设有配套公建。所以,新的下沙地王无疑了




那末,该盘未来的保本房价或是多少呢?我们暂且不算配建,仅对应楼面起价而言,其精装高层的保本房价大约为28666.55元/㎡,对照附近二手房价格,尚有大几千元/㎡的空间。那么,再加上限价,该盘未来将成为金沙湖板块的洼地吗?倘若如此,必然又是一个万人摇,如果那会儿还有摇号这个政策的话。

注:保本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本(1200)+建安成本(3500)+税费(土增税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计9.5%)+营销及管理费(4.5%)+财务成本(按照建安x1.5年x0.06)

可是,下沙核心板块金沙湖附近的宅地,8年多才出的这么一个珍品,会以0溢价的结果出让吗?绝不会!

我们若以大江东储出【2019】4号地块为参考,同是板块内核心地块,大江东4号地还有商业商务及配建等,最终仍以32.3%的溢价成交。杭州主城区的土地出让,自3月1日起,封顶溢价已悄然调至30%。我们暂取这个封顶溢价来算一下,那么金沙湖的19号地,其楼面成交价或在26279.5元/㎡。与之对应的保本房价则为34562元/㎡,此时再对比周边房价,德信早城,或是龙湖滟澜山,在价格方面,相差已经不是特别大了。





大家觉得,金沙湖的这块19号宅地,在4月26日的时候,最终会以多少的楼面价成交呢?
—END—


总编 | 文武    本次编辑 | 未富先宅

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