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个税抵扣房租下,2019年下沙等地租金会涨?想申报房租抵扣个税,合同是否有效?租客先看看! [复制链接]

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楼主  发表于: 01-11

小林大学毕业后住在公司附近的一个长租公寓里。

2018年年底,小林的公司统一让员工填写《专项附加扣除信息》表格,用来申报个税抵扣,听说每月最多能抵扣1500元税费,她很高兴,立即在微信上问公寓“管家”要相关信息。

10分钟后,对方就爽快地把单位名称、地址电话、统一社会信用代码、开户行及账号等申报所需的一切信息都发给了她。她没有细想,填好之后就上交了,想到以后每个月能省一顿火锅钱,心里美滋滋的。

然而最近几天,她上网看到一些报道,才发现事情没有想象中的简单。

她去问管家,得到的回复是:“可以配合租客申报,但是谁申报了就要涨谁的房租,把我们公司因为你申报而需要缴纳的税金,折算到你自己的房租里。”

她用不了一秒钟就算出,自己反而亏了!
谁申报就由谁承担税费
杭州有“二房东”报复性涨租金


在小林的租房故事中,长租公寓担任的是“二房东”这一角色,即把承租的房子转租给别人,并收取租金。

实际上,这些年,很多长租公寓都顶着物业代理之名,行转租之实。

两者的区别在于应缴纳税费的数额不同。

代征代缴方式,也就是为相关部门代征收水电费、煤气费、房租的行为。若长租公寓以部分租赁收入和物业管理费申报税收,这部分的租金收入会认定为“服务费”,只需要按5%的增值税缴税,企业所得税不需要申报缴纳。

但是小林申报租金抵扣个税,就会把机构“暴露”到税务部门面前,这时候机构就不能以“代征代缴方式”缴税了,而应该以“住宅出租屋形式”申报税收,这意味着机构将多交10%的企业所得税。

而这10%的企业所得税,按小林那位“管家”的说法,最终会落到小林的头上。

“我现在的月租金是3000元,加上10%就要付3300元了,减去抵销的税费,相当于我每个月还要多交200多。”小林说。
不少租客没有知会房东
已经去申报了房租抵扣个税
房东可能要等到税单寄来才知情


在实际操作中,有没有可能出现租客自行去申报,而房东完全不知情的情况?

有!很多!

我们随机采访了20位租房的朋友,其中七成以上的人已经去申报了房租抵扣个税。而在已申报的人中,又有一半左右的人没有提前告诉房东。

理由很多,有的说,“合同本来就向街道备案过了,房东原本就要缴税,我申请这个不会影响他”,有的说,“我合同已经签了一年,合同期内也不能涨租金了,如果房东不高兴,期限一到大不了就换地方呗”。

链家武林广场店的一位房产经纪人也证实:“如果租客通过正规中介租房,那三方协议上肯定就有房东的身份信息,租客有了这些信息就可以填写个税抵扣申请,有些租客嫌麻烦或者根本没有意识到要与房东商量,就自己直接填掉了。”

很多房东可能也不是很关注个税问题,房子托管给中介或和租客签好合同后,就当了“甩手掌柜”,但是有些中介并不会主动来提醒房东,所以说不定哪天就有一纸税单突然寄上门来。

我爱我家品牌总监周包军说:“目前针对新出台的个税法,我们中介以配合为主,如果租客有合理的申报需求,我们会在征得房东同意后,提供申报个税抵扣所需的信息。”

以前,个人租房,很少会要求房东开具租金发票,因此会出现房东未申报纳税的情况,日积月累,这些漏掉的税就滚成了一块大奶酪。

新个税法出台后,即使房东想要藏着掖着,房客也会把奶酪“交出去”。与其等税单“找上门”,还不如在签合同时主动把开发票这件事考虑进去,商量好租金价格

但如果合同已经签好了,房东因为房客自行去申报的事威胁涨房租,租客可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利,还可以直接向税务部门举报。

申报房租抵扣个税
先看看合同是否有效?


贝壳租房近日发布了一份针对全国25个城市租房市场的2018年度数据,显示2018年租房者平均年龄均超过30岁。其中,杭州租房客的平均年龄为33.2岁,位列全国第三。

近三年来杭州租房客的平均年龄处于波动向上的状态,贝壳租房相关负责人喻晗分析:“主要原因是年轻人需要更长时间来凑首付款,所以租房年限拉长了;其次,现在很多租房平台在推‘品质租房’,没有钱买豪宅但能租到同类的环境、优质的服务,年轻人很喜欢;此外,杭州近些年的互联网发展,吸引了大量外来人才,这部分人群不一定愿意永久定居杭州,更多的人会选择租房来过渡这几年的打拼期。”

去年9月,徐同学来杭参加毕业实习,与一位学姐签订了租房合同,两人合租一套一室一厅的房,徐同学做“厅长”。

她告诉我们,学姐其实就是二房东,因为经常出差想省点租金,所以把承租的房子再转租一部分给她,她每个月只需要交整租租金的1/3。

因为是熟人,她与学姐签的是手写合同,既没有备案,也没有知会房东。

手写合同可以申报个税抵扣吗?申报会不会增加税费?又由谁来承担呢?

按国家税务总局的说法,租房合同并没有具体模板要求,只需要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息即可。

不管与房东还是二房东签订合同,只要按规定记载上述信息,打印或手写都可以,合同上填的是谁的信息,税单就寄给谁。但与二房东签合同的前提是,这事房东要知情、要认可,否则合同就是不规范的。像徐同学与学姐签的合同就不行。

如果二房东转租房屋没有得到出租方的同意,那租客与二房东签的合同是无效的,别说申报个税抵扣了,出租方可以随时收回房源。



房租可以作为专项附加扣除抵扣个税,本来是一件能为租房者减轻个税负担的好事,结果因为房东抵制,演变成为房东、中介、租客之间的“三国杀”。

税务部门到底会不会根据租客填报的房租信息向房东追征税收?

国家税务总局12366纳税服务平台客服回应称,目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。

新华社资料图

房租目前很难实现追征


根据国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》(以下简称《操作办法》),纳税人在填报住房租金专项附加扣除信息时,必须填写出租方的信息,出租方为自然人的,要求填写房东的姓名、身份证号码、出租房屋坐落地址以及租赁起止日等基本信息。

不少房东因此担心,租客填报该项信息后,税务部门会“顺藤摸瓜”查到出租房信息,进而对租金收入征税。为此,他们拒绝向租客提供填报信息,或者以涨租甚至退租为要挟阻止租客填报。



房东之所以如此紧张,是因为绝大多数出租房屋并未备案,因此也就没有照章纳税。中原地产首席分析师张大伟称,全国出租房备案比例不到1%。

也就是说,一旦租客填报住房租赁信息,相当一部分出租房将暴露在税务部门面前。

由于房东抵制,这项填报已陷入僵持。杭州租客施先生就表示,一开始房东不答应,他想起签租房合同的时候留了房东的身份证信息,就直接填了上去。后来担心激怒房东,又撤了下来,反反复复很纠结。

对此,国家税务总局12366纳税服务平台客服回应称,目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。

浙江金瑞税务师事务所副所长余海涛表示,房东有这个担心很正常,长期以来房租实际未缴税的局面有可能被打破。但就目前情况来看,房东们可能过虑了。

他说,本次个税改革的一大宗旨是减税,同时提倡和培养纳税人主动申报的意识。目前,地方税务部门尚未明确是否通过扣除信息追征房租税,税务总局也没有加强征管的通知。

而从技术上来看,现阶段税务部门要全面向出租房征税也很难。住房租赁的具体信息,如房屋面积、房东拥有几套房产以及房东与租客之间的账目往来情况目前都不掌握,一一核实需要投入巨大的人力物力,以此作为征税的税源有相当大的难度。而且很多个人之间签订的租房合同也不规范,加之若租金不是通过银行转账方式支付,或者税务部门没有掌握房东的银行信息,都可能无法向房租征税。

实际上,《操作办法》只要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,同时扣除数额不是实际租金数额,而是定额,这本身就是政策释放的制度善意,目的是方便租客顺利享受到房租扣除。房东以此为理由,用涨租甚至退租来阻止租客填报,既不合理,也不合法。

不过,杭州房东胡先生仍然在担心,“税务总局现在表态不收,实际上怎么操作是另外一回事,以后收不收谁知道?”这也是房东的普遍心态。

余海涛说,专项附加扣除是一项全新的内容,很多工作还在摸索中,实际操作中可能会遇到各种新情况,需要主管部门收集之后进一步予以明确。因此,纳税人不妨多一些耐心,对于尚不明确的项目,可以暂时不填报,待政策明确之后再填报不迟。



易居研究院智库中心研究总监严跃进建议,由租赁机构作为出租方来向租客提供信息用以扣除,可以规避房东信息泄露和房客索要房东信息困难等问题。目前自如已经同意配合租客填报,其他租赁机构还在观望。

中国税务学会理事、中山大学财税教授杨卫华则通过媒体呼吁,有关方面尽快给出明确解读,避免个税改革的良好初衷被各类流言所影响。
填报时注意这些问题


除了住房租金,纳税人在填报专项附加扣除时还遇到了不少问题,这里选取部分有代表性的问题,请余海涛一一解答。

问:是不是只要发生了房贷利息或住房租金,当年就可以扣除12个月?


答:不是的。《操作办法》规定,房贷利息扣除时间为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月,扣除期限最长不得超过240个月;纳税人首次享受住房租赁扣除的起始时间为租赁合同约定起租的当月,截止日期是租约结束或者在主要工作城市已有住房。

也就是说,不论房贷利息,还是住房租金,扣除时间都与合同时间同步(起始时间不早于2019年1月1日)。比如,A于2018年3月租房,直到2019年5月有了自有住房退租,那就只能扣除2019年1月-5月的住房租金。

问:首次填报的时候,忘记了某个项目,后面再补报会影响扣除吗?


答:不会的。《操作办法》的规定,纳税人在同一纳税年度当中任何时候填报专项附加扣除信息,都会完整追溯扣除该项目,从而保障个人充分享受专项附加扣除。

比如,纳税人A的小孩在2018年9月入读小学,A到2019年3月初才将子女教育扣除信息报送给任职单位,子女教育每月可扣除金额为1000元,则单位在发放3月工资时,将按累计3000元计算A的子女教育扣除,这样就补足了2019年1月至2月的该项扣除。如果当月工资不够扣除,将在4月继续扣除,直到完全扣除。

问:取得职业资格证书后,每年要求的72学时的继续教育能不能扣除?

答:不能。技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育,扣除时间为取得相关证书的当年。并且,职业资格证书要求的每年进行一定学时的教育,属于后续教育,不是继续教育,不属于扣除范围。

问:独生子女,父母离异再婚,如何享受赡养老人专项附加扣除?

答:在离异父母新组建的两个家庭中,如果纳税人对其亲生父母的一方或者双方是唯一法定赡养人,纳税人可按照独生子女标准享受每月2000元赡养老人专项附加扣除。新家庭新增共同赡养人的,分摊扣除。填报时,纳税人需注明与被赡养人的关系。

问:有非婚生子女,可以扣除子女教育或者大病医疗等项目吗?

答:可以。在国务院发布的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》中,明确了子女包括婚生子女、非婚生子女、继子女、养子女;父母包括生父母、继父母、养父母,不包括公婆或岳父母。

问:填报时信息填写错误,后果会很严重吗?

答:纳税人不小心填错信息,应及时纠正,否则会影响扣除;如果纳税人故意造假,“无中生有”提供虚报信息等严重情况,一旦查实,有关部门将依法处理,纳入信用信息系统并实施联合惩戒。

问:元旦已经在个人所得税App上将专项附加扣除报送给单位,1月工资会扣除吗?怎么看工资条?

答:通过个人所得税App填报并指定单位扣除的,单位将在填报三个工作日后下载用于扣除。理论上,只要下载时间早于工资造表时间,就来得及扣除,但由于1月是专项附加扣除实施的第一个月,工作量大,财务人员还不熟练,可能出现未扣除的情况,是否已扣除可以参照新的个税税率表测算,或咨询人事部门。即使没有扣除也不用担心,2月起还可以补扣。


来源:都市快报
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